신한글로벌액티브리츠 주가 및 목표배당률 소개

안녕하세요~

별별입니다.

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최근 상장했던

신한글로벌액티브리츠 공모주에 대해

간단하게 정리해보고자 합니다.

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신한글로벌액티브리츠

리츠명 : ㈜신한글로벌액티브위탁관리부동산투자회사

AMC(자산관리회사) : 신한리츠운용

설립일 : 2022년 3월 17일

결산주기 : 매년 2월, 8월(6개월 주기)

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(구조)

신한리츠운용이 오피스리츠, 호텔리츠에 이어

해외에 공모주로 나서는 리츠입니다.

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지분현황을 살펴보면

이번 공모주 상장으로 IPO신주 비중은 약 53.67%입니다.

자료 : [신한글로벌액티브리츠 IPO설명회 참조], https://www.youtube.com/watch?v=ZUsXtIZ1-XQ&t=123s

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신한글로벌액티브리츠는

실물자산에 직접 투자하는 것이 아니라

OPen-END 펀드 투자입니다.

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즉, 리츠에서 정기적인 펀드 환매나 매년 리밸런싱을 통하여

특별배당도 할 예정이라고 하네요.

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투자대상은 크게 3가지입니다.

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-US Government Building(USGB)

-PRSIA

-US Core Partners

자료 : 신한글로벌액티브리츠 증권신고서

①US Government Building(USGB)

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펀드설립은 2012년에 되었고, AUM이 약 $3.8B로 5조원대입니다.

투자자산수는 16개로 임대율 92.8%, LTV는 33.3%입니다.

 

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USGB 설명)

투자 섹터를 보면 정부인프라쪽으로

총무성, 연방수사국, 연방공화국, 국립암연구소 등입니다.

(미국 동쪽 지역)

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USGB 설명)

임대만기비중도 84%가 2029+로

최소 5년 이상의 만기기간이 남은 것으로 보입니다.

(장기 임대 구조)

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USGB 설명)

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②PRSIA​

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1970년 펀드가 설립되었고, 운용자산 규모만 $30.7B입니다.

AUM이 약 40조원대로, 글로벌 AUM 순위 4위에 위치해 있으며,

투자자산 수만 284개로, 임대율 92.4%, 부채비중은 24.1%입니다.

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(PRSIA 설명)

투자섹터를 살펴보면 물류 32%,

멀티패밀리 26%, 오피스 19%, 대체자산 13%, 리테일 10%순입니다.

(미국 전 지역에 분포)

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(PRSIA 설명)

앞으로 1년 마다 만기가 다가오는 비율이 10%,

2029년 이상이 54.5%수준입니다.

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(PRSIA 설명)

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③US Core Partners

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펀드는 2013년 설립되었고, AUM이 $11.5B입니다.

CBRE가 현지운용사로(글로벌 AUM 순위 7위)

투자자산 수는 233개, 임대율 94%, LTV는 33.8%입니다.

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USCP 설명)

투자 섹터를 살펴보면

물류 35%, 레지덴셜 25%, 헬스케어오피스 16%,

self-storage 11%, 오피스 8%, 리테일 5%입니다.

(미국 전 지역에 분포)

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USCP 설명)

임대 만기비중도 2028년에 14%, 2029년 이상이 65%입니다.

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지(USCP 설명)

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NOI 상승세가 기대되는 주요 섹터에 분산투자하며,

평균 29.7%의 낮은 LTV로

금리 변동성에 따른 리스크 위험을 줄였습니다.

 

자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지

USGB에 51%(982억), RRSIA에 약 40%(754억), CBRE USCP에 약 8.4%(160억)를 투자합니다.

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USGB에 51% 투자이기 때문에

정부인프라 투자가 51% 비중을 차지하게 됩니다.

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그리고 물류 15%, 주거 12% 비중으로

오피스 비중이 8.4%수준으로 낮은 것이 특징입니다.

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종합해보면

해외 부동산 투자 중에서 미국 부동산에 투자하는 것이고,

장기적으로 미국 GDP와 비례하여 상승하는 자산가격 특성 상

미국 경제에 투자하는 것과 비슷한 원리인 것 같습니다.

자료 : [신한글로벌액티브리츠 IPO설명회 참조], https://www.youtube.com/watch?v=ZUsXtIZ1-XQ&t=123s

유튜브에서 IPO기업설명회 내용에 비전이 잘 담겨있습니다.

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https://www.youtube.com/watch?v=ZUsXtIZ1-XQ&t=123s

 

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초기 2년 목표 배당률을 공모가 기준으로 8.5%로 확정하였습니다.

(공모가 : 3천원)

참고로 리츠 목표는

공모가 기준 10년 평균 9.2%를 목표로 한다고 합니다.

자료 : [신한글로벌액티브리츠 IPO설명회 참조], https://www.youtube.com/watch?v=ZUsXtIZ1-XQ&t=123s

금리 인상으로 NAV가 하락했었는데,

앞으로 금리 인하가 된다면 장기적으로

수익성이 높아질 수 있다고 언급하고 있습니다.

(참고로 LTV는 30%수준)

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신한글로벌액티브리츠 주가를 살펴봐야겠네요.

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신한글로벌액티브리츠 주가는 7월 19일 기준,

2,880원이며 시가총액은 약 1,252억원입니다.

(7월 1일 상장)

자료 : 네이버 금융(신한글로벌액티브리츠 주가)

공모가가 3천원이며, NAV대비 약 15% 공모가 할인이 되어 상장되었다고 합니다.

자료 : [신한글로벌액티브리츠 IPO설명회 참조], https://www.youtube.com/watch?v=ZUsXtIZ1-XQ&t=123s

이상, 신한글로벌액티브리츠 소개 및 주가 정리를 마칩니다.

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자료 : 신한글로벌액티브리츠 홈페이지, [신한글로벌액티브리츠 IPO설명회 참조]

 

*위 내용은 별별의 개인적인 분석이므로 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다:)

*이 글은 개인적인 의견으로 절대 특정 종목 투자권유가 아니며,

투자에 대한 판단과 책임은 투자자 본인에게 있습니다.

*포스팅 시점과 글 쓴 시점이 2달 정도 차이가 있음을 알립니다.

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