강남3구 용산구 토지거래허가구역 지정 뜻은? 주택시장 안정화 방안 서류

국토부, 주택시장 안정화 방안 발표

-토지거래허가구역 : 강남3구, 용산구 전체 아파트로 확대 지정

-3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 지정, 필요시 연장 가능

최근 서울과 수도권의 주요 중심 지역들의

주택가격이 빠르게 상승하고 있었는데요.

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강남/송파 소재 주택에 대해 토지거래허가구역 지정이 해제되고,

기준금리가 인하되어 조달금리가 3%이하로 감소된 사유로

과열 조짐이 있다고 판단되었습니다.

(상급지 가격 상승 불안 심리 -> 추격매수 증가)

출처 : 국토교통부 블로그(주간APT 매매가격 변동률/ 부동산원 동향조사)

서울의 주간 상승률이 작년에 보합 수준(0%) 0.2%까지 오르는데 15주 걸렸었는데,

이번에는 최근 7주만에 도달해서 빠른 주택가격 상승 조짐이 보였습니다.

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특히 강남3구 중심으로 상승폭이 확대되고 있었고,

(아래 빨간색 이미지)

25년 2월 말부터 서울 대부분의 자치구도 같이 상승하는 추세였습니다.

금융위 보도자료(25.03.19) -> 서울 자치구별 주간 매매가격 변동률 추이

서울 아파트 주간 거래량도

작년 거래량이 1천건에서 2천건으로 증가하는데 13주 소여되었지만,

최근 4주만에 4주 소요되었습니다.

출처 : 국토교통부 블로그(서울 APT 주간 매매거래량/ 강남3구 APT 주간 매매거래량)

그리고 강남3구도 200건에서 400건대의 거래량 증가 추세도 빨라져

4주 소여되었습니다.

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과거 시장상황을 비교해봤을 때,

최근의 집값 상슥속도 및 상승폭이

빠르다고 판단하고 있고, 서울 전역으로 확산될 조짐이 있는 상황이라 판단되었나 봅니다.

 

그래서 국토교통부에서 '주택시장 안정화 방안'을 발표했는데,

토지지거래허가구역이 강남 3구, 용산구 전체 아파트로 확대 지정되었습니다.

국토교통부 보도자료(25.03.19) -주택시장 안정화 방안

주택시장 안정화 방안 내용을 살펴보면 다음과 같습니다.

토지거래허가구역 : 강남3구, 용산구 전체 아파트로 확대 지정

2025년 3월 24일 부터 9월 말 까지!

금융위 보도자료(25.03.19)

①강남/서초/송파/용산구 소재 전체 아파트 -> 토지거래허가구역 확대 지정

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최근 집값 상승세가 두드러지게 나타났던

서울 주요지역에 대한 토지거래허가구역을 확대 지정하였습니다.

 

국토교통부 홈페이지(강남/서초/송파/용산 토지거래허가구역 지정)

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강남3구(강남/서초/송파)와 용산구 소재 전체아파트가

이에 해당되며

3월 24일부터 9월 30일까지 약 6개월간 지정됩니다.

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2,200여개 단지와 40만 가구가 해당되며

이번 지정으로 서울 내 토지거래허가구역 면적은 서울의 27.1%정도 라고 하네요.

금융위 보도자료(25.03.19)-서울시 토지거래 허가구역 신규지정 계획 안

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이후에도 시장의 과열 현상이 계속된다면

인근 지역 추가 지정도 검토될 수 있고,

허가구역 지정과 별도로 강남3구와 용산구에 조정대상 지역과

투지과열지구 추가 지정도 검토될 수 있다고 합니다.

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조정대상지역과 투기과열지구 주요 규제는 다음과 같습니다.

(*무주택자 LTV 50% / 유주택자 LTV 30%)

금융위 보도자료(25.03.19) 조정대상지역/투기과열지구

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현재 서울시의 토지거래허가구역인

압구정 / 여의도 /목동 / 성수동/ 신통기획 단지 등도

과열우려가 완전히 해소가 될 때까지는

허가구역 지정을 유지합니다.

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②주담대뿐 아니라 금융, 가계대출 관리 강화

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현재 월별/분기별 가계대출 관리체계에

주담대뿐 아니라 금융, 가계대출 관리 추가하여

지역별 가계대출 모니터링을 실시 한다고 합니다.

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이전에 25년 7월에 시행 예정이었던

'HUG 전세자금대출 보증비율의 하향'도

2025년 5월 조기화 계획중에 있다고 합니다.

서울특별시 공고(토지거래허가구역 지정 공고) -토허제 지정 대상지역

그리고 주택담보대출 취급 점검을 강화하며

다각도의 가계대출 방안을 마련한다고 합니다.

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최근 디딤돌 대출의 정책대출 증가세도 심상치 않은데,

만약 서울과 수도권 주택시장을 과열시킨다고 판단되면

대출금리를 즉각 인상시킬 계획도 있다고 합니다.

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③이상거래 및 집값 집중 모니터링

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투기수요 및 불법행위 근절을 위해

국토부, 서울시가 합동점검반을 가동하고 집값의 담합 등을

집중 모니터링 한다고 합니다.

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그리고 편법대출이나 허위신고 등의 시장질서 교란행위에 대해

기획조사하고 자금출처 수시 조사도 병행한다고 하네요.

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④지방건설 경기 활성화 과제 속도감 있게 추진

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-지방 준공후 미분양 주택 LH직접 매입 => 3천호 매입 우선 추진

-기업구조조정리츠(CR리츠) -> HUG 모기지 보증 /HUG 매입컨설팅 지원으로 약 4.2천호 출시 검토

 

토지거래허가구역이란?

토지의 투기적인 거래가 성행 or 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해

5년 이내 동안 토지거래계약을 허가받도록 지정하는 구역

토지거래허가구역 뜻

:토지의 투기적인 거래가 성행 or 지가가 급격히 상승하는 지역에 대해

5년 이내 토지거래계약을 허가받도록 지정하는 구역입니다.

(*국토교통부장관이나 시/도지사가 지정 가능)

서울도시공간포털(토지거래허가구역 뜻과 의미)

토지거래허가제도는

토지소유의 편중 및 무절제한 사용을 시정하고,

투기로 인한 비합리적 지가 형성을 방지하는 공적 규제 시행제도입니다.

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토지거래허가제도는 처음 1978년 최초 도입되었는데요.

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토지거래허가구역 안에서

토지거래계약을 체결하려는 양측의 당사자는

공동으로 시장/군수/구청장의 허가를 받아야 합니다.

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토지거래계약에 따라 허가를 받는 면적은 다음과 같습니다.

-주거지역 : 면적 6㎡ 초과

-상업지역 15㎡ 초과

-공업지역 15㎡ 초과

-녹지지역 20㎡ 초과

-용도지역의 지정이 없는 곳 6㎡ 초과

서울특별시 공고(토지거래허가구역 지정 공고)

그리고 토지거래계약허가를 받은 자는 특별한 사유가 없으면

일정기간 동안 허가받은 목적대로 이용해야 합니다.

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국토부보도자료(20.06.23) -토허제 지정 관련 Q&A

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만약 목적대로 이용하지 않으면 3개월의 이행명령을 부여받게 되는데,

명령을 불이행 하면 취득가액의 10% 범위 내에서

이용의무 이행까지 매년 이행강제금이 부과됩니다.

국토부보도자료(20.06.23) -토허제 지정 관련 Q&A

​

그리고

토지거래허가구역 내의 주택은 2년 간 실거주 목적의 매매만 허용되며

갭투자(전세를 끼고 사는 집)가 불가능해집니다.

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"송파구 토허제 관련서류"

-토지거래계약 허가(변경) 신청서(변경허가시는 변경할 내용에 따라 필요서류 다름)

-토지이용계획서(구체적인 취득목적, 이용계획 및 향후일정 등 기재) ※ 허가 판단기준

-토지취득자금 조달계획서(매수인별 각 1부)

-임대차 계약 종료 확인서(임차인이 있는 경우)

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"이용목적에 따라 필요한 제출서류"

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<주거용>

- 개인정보 수집이용제공 동의서(세대주, 세대원 각 1부)

- 주택 추가취득 사유 등 소명서(세대주 및 세대원이 주택을 소유한 경우) ※입주권·분양권 포함

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<주거 외 이용목적>​

(ex. 자기경영, 사업용 등)

- 사업자 등록증

- 관련 허가, 인가, 승인 사실을 증명하는 서류 등

- 기타 관련 서류

송파구청 : 토지거래허가구역 허가 신청 필요서류 등

이상, 토지거래허가구역 및 주택시장 안정화 방안을 살펴보았습니다.

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보도자료를 보면

앞으로 아파트 상승세 속도와 폭을 볼 때

추가 상승 가능성이 있어 시장 안정화 방안을 즉각 추진할 필요가 있다네요.

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집값 변동과 토허제 해제와 지정이 요즘 핫 이슈입니다.

앞으로 추이를 지켜봐야겠습니다.

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자료 : 국토교통부 보도자료(25.03.19),

국토교통부 블로그 참고, 서울도시공간포털 참고, 서울시보도자료(25.03.19) 참고

금융위 보도자료(25.03.19) 참고

 

위 내용은 별별의 개인적인 분석이므로 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다:)

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