7월 1일부터 시행되는 3단계 스트레스 DSR이란? DSR계산기

DSR(총부채원리금상환비율)

DSR(Debt Service Ratio) 뜻

차주단위DSR적용

DSR(Debt Service Ratio)은 총부채원리금상환비율입니다.

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이전의 DTI보다 더 강화된 부동산 관련 규제 비율입니다.

*DTI(총부채상환비율, Debt to Income ratio) : 주택 구입자의 연소득에 비해

원리금상환액(원금+이자)이 몇%인지 나타내는 비율

한국은행 : DSR 뜻 : 차주단위 DSR로 차주가 보유한 모든 대출의 연간 원리금상환액을 연간솓소득으로 나누어 산출

주택구입자의 연소득에 비해

모든 원리금상환액(원금+이자)가 몇%인지 나타내는 비율입니다.

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모든 채무를 다 더하기 때문에

자동차대출, 신용카드, 마이너스통장, 학자금대출 등을 포함합니다.

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DTI에는 들어가 있지 않는 부채도

DSR에 포함될 수 있습니다.

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우리나라에서는 DSR을 40%까지 인정해왔습니다.

(*비은행권은 50%~65% 적용 해왔음)

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즉, DSR이 40%라면 연 5천만원 소득인 차주가

매년 원리금을 갚아야한다면

은행 대출 원리금은 2천만원을 초과할 수 없다는 의미입니다.

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DSR은 금융기관이 적은 한도를 기준으로

대출해주겠다는 의미도 됩니다.

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참고로 2022년 7월부터는

총 대출금액이 1억원을 초과하는 차주는

DSR이 40%의 비율을 적용받아 왔습니다.

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이전의 DSR은 금융회사 단위로 적용되었으나

현재는 단계적으로 제도가 시행되어 모든 금융회사에서

전 금융권의 대출을 합산하여 차주단위DSR을 산정합니다.

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DSR계산방법

DSR계산기 활용

DSR계산을 직접하기보다 계산기를 돌리는게 간편하다고 생각합니다.

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요즘 DSR계산기를 제공하는 곳이 많지만

네이버 DSR계산기를 활용해보고자 합니다.

 

네이버 DSR계산기 -DSR계산 예시

 

다음과 같이 1억원 연소득을 기준으로

DSR계산을 해보고자 합니다.

(대출금액 5억원, 주택담보, 20년, 원리금균등상환, 이자 4%)

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5억원을 예시로 연 원리금 상환액이

약 3635만원입니다.

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연소득이 1억원이므로

DSR은 36.36%로 계산됩니다.

3635만원/ 1억원=36.36%

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만약 수도권으로 스트레스 DSR 2단계 변동형을 적용한다면

이율이 5.2%로 늘어나 연원리금 상환액이 4026만원이 계산되어

DSR이 40.26%로 계산되네요.

네이버 DSR계산기 -DSR계산 예시

25년 7월 1일부터 시행되는 스트레스 DSR이란?

뜻과 의미

24년 2월 가계부채 억제를 위해

금융당국이 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)을 도입하여

확대 적용한 바 있습니다.

자료 : 금융위원회 보도자료(24.02.25)

스트레스DSR란

대출한도를 설정할 때 미래 금리변동 위험을 반영하여

'스트레스 금리'를 가산금리로 적용하게 됩니다.

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대출금리에 일정 수준의 스트레스 금리(과거 5년 내 최고 금리와 현 시점 금리 간 차이

하한 1.5% ~ 상한 3.0%)를 가산하는 개념입니다.

자료 : 금융위원회 보도자료(24.02.25) -스트레스 DSR제도 뜻

만약, 대출금리가 4%이고, 스트레스가 금리가 0.38%이면

대출한도를 산정할 때에는 4.38%의 금리를 적용받게 됩니다.

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다음과 같이 스트레스DSR 금리가 가산된다면

DSR비율이 커지기 때문에 대출한도가 낮아지게 됩니다.

자료 : 금융위원회 보도자료(24.02.25)

다만, 급격한 대출한도 축소로 실수요

차주의 어려움과 제도 안착으로 단계적으로 시행해왔습니다.

(스트레스 금리 1단계 0.38% -> 2단계 0.75% -> 3단계 1.5% 단계적 상향)

금융위 보도자료 25.05.21 : 가계 대출의 급증

가계대출에서 주담대 증가규모가 확대되면서

가계 부채 관리의 필요성이 대두되었고 3단계 스트레스 DSR시행방안이 마련되었습니다.

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금융위 보도자료에 따르면 25년 7월 1일부터

3단계 스트레스 DSR이 예정대로 시행됩니다.

 

금융위 보도자료 25.05.21

사실상 DSR이 적용되는 모든 가계 대출에 적용되며

스트레스 금리는 1.5%입니다.

(*지방 주담대는 2단계 스트레스 금리인 0.75%를 25년 12월 말까지 적용예정)

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과거 5년간 최고금리가 5.64%인데

현재 금리가 4.51%로 1.13%라서 하한금리 1.5%를 적용할 것으로 보입니다.

금융위 보도자료 25.05.21

변동형/혼합/주기형 주담대 금리 유형에 따라 차등적용됩니다.

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-변동형 : 스트레스 금리를 그대로 100% 적용

-혼합형/ 주기형 : (고정금리기간 or 금리변동주기/만기 비중) 별로 차등 적용

-순수고정형 : 스트레스 금리 미적용

금융위 보도자료 25.05.21

은행권 차주 대출한도 영향 분석

1억원 소득 차주는 최대 주담대 3300만원 한도 감소

은행권 차주 대출한도 영향분석에서

스트레스 DSR 시뮬레이션을 볼 수 있습니다.

(*차주 상황별 한도가 다를 수 있으므로 참고사항으로만 확인)

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소득 1억원 차주 기준으로

30년 만기, 원리금 균등상황, 대출금리 4.2%가정한 시뮬레이션입니다.

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3단계 스트레스 DSR시행 시

수도권 변동형 금리유형은

대출한도가 5.9억원에서 5.7억원으로 1900만원이 감소하여

3% 한도가 줄어듭니다.

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혼합형이라면 3단계 스트레스 DSR 시행 시

6.3억원 -> 5.9억원으로 한도가 3300만원 감소하여 5% 한도가 감소하게 됩니다.

금융위 보도자료 25.05.21 : 3단계 스트레스 DSR에서 1억원소득 차주는 혼합형 3300만원 한도 감소

신용대출의 경우

소득 1억원 차주 기준으로 2단계 대비해서

3단계에서 3~4백만원의 한도가 감소한다고 합니다.

금융위 보도자료 25.05.21 : 3단계 스트레스 DSR에서 1억원소득 차주는 신용대출도 한도 감소

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동일한 조건에서 소득 5천만원 차주 기준으로

변동형은 주담대 한도가 3억원에서 2.9억원으로 감소하여

1천만원 대출한도가 감소합니다(비중으로는 약 -3%)

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혼합형이라면 3.1억원 한도에서 약 3억원 한도로 감소되어

-1700만원의 한도 감소가 예상됩니다(약 -5%)

금융위 보도자료 25.05.21 : 3단계 스트레스 DSR에서 5천만원 소득 차주는 혼합형 1700만원 한도 감소

지방은 3단계 스트레스 금리 DSR적용이 잠시 유예되어

기존 한도와 차이가 없습니다.

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이상, DSR 뜻과 계산,

차주단위DSR, 3단계 스트레스 DSR에 대해 알아보았습니다.

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주담대 한도가 줄어들기 때문에

제도시행 7월 1일 이전에 주담대 막차를 노리는 수요도 급증했다고 합니다.

출처 : 데일리안(https://www.dailian.co.kr/news/view/1501662/?sc=Naver) 주담대 오픈런

7월 전까지 가계대출 증가세가 확대될 수 있어서

주담대도 오픈런이 생겼다는데

앞으로 25년 7월 1일부터 제도 시행으로 인한

부동산 가격과 주담대 동향 지켜봐야겠네요.

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자료 : 금융위원회 홈페이지 및 보도자료 참고

위 내용은 별별의 개인적인 분석이므로 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다:)

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