안정적인 노후가 없다면,
4층 '주택연금'도 가능하다고?
주택연금의 장점: 모아 놓은 재산이 없어도
집 한채로 노후 생활을 보장받을 수 있다는 것
선진국형의 3층 연금구조는 다음과 같이
1층 국민연금, 2층 퇴직연금, 3층 개인연금으로 나뉘어 있습니다.
가장 기초가되는 국민연금은
기본적인 생활만 유지할 수 있는 수준으로
완전히 노후를 보장하기는 힘든 금액입니다.
2층 퇴직연금은 공무원 or 대기업이 아니라면
금액이 그리 크지 않을 겁니다.
그래서 최근 3층 개인연금이 각광받고 있지만
개인연금에 많이 넣어두는 가입자도 많지 않은 실정입니다.
이에 따라 1,2,3층의 연금의 부족분을 메울 수 있는
4층 연금이 떠오르고 있는데 바로 '주택연금'입니다.
주택연금은 주택소유자가 집을 담보로 제공하고
내 집에 살면서 평생동안 매월 연금을 받도록 국가가 보증하는 제도입니다.
주택연금 가입시 초기보증료, 연보증료, 대출이자, 감정평가수수료,
등록면허세 등의 비용이 소모되긴 합니다.
(*초기 보증료 : 주택가격의 1.5%를 최초 연금지급일에 납부!)
주택연금 가입자격은?
-부부중 한명이라도 55세 이상,
-공시가격 12억원 이하의 주택 or 주거 용도 오피스텔 소유한 사람이라면 누구나
-다주택자라도 부부 소유주택 공시지가 합산 가격이 12억원 이하면 신청 가능
더 자세히 살펴보면 주택연금(=주택담보노후연금보증)이란,
①주택소유자 or 주택소유자의 배우자가 55세 이상인 경우 가능합니다.
(*최고 가입 가능 나이 제한은 없음)
부부 중 나이가 젊은 연소자 나이를 기준으로 하게 됩니다.
(연령이 높을수록 연금 수령액이 높아지고, 연령이 낮으면 연금 수령액이 높아지는 구조)
그리고 주택연금을 신청할 수 있는 가입대상 주택은
②공시 or 고시되는 가격이 12억 이하인 주택 or 시설 등입니다.
주택연금에서 월 수령액을 정할 때
기준이 되는 주택가격은 공사에서 인정하는 시세를 적용합니다.
-아파트 : 한국부동산원 시세, KB국민은행 시세를 순차적 적용
-인터넷 시세가 없는 주택과 오피스텔 : 감정기관의 감정평가를 통한 시세 적용
참고로 주택연금 공시지가 12억원은
시세로 환산하면 약 17억원 정도라고 합니다.
한국주택금융공사 홈페이지(공시지가 12억원은 시세로 환산시 약 17억원)
주택연금의 장점은?
-주택연금은 국가가 연금지급을 보증
-내 집에서 평생 거주할 수 있음
-감액 없이 평생 지급받을 수 있음
-다양한 세제 혜택
-합리적 상속 가능
주택연금의 장점은 모아 놓은 재산이 없어도
집 한채로 노후 생활을 보장받을 수 있다는 것입니다.
또한 주택연금은 국가가 연금지급을 보증하기 때문에
지급중단의 위험이 없습니다.
주택연금 장점 : 국가가 연금지급 보증
이외 주택연금의 장점은 다음과 같습니다.
-내 집에서 평생 거주할 수 있음
-감액 없이 평생 지급받을 수 있음
-> 부부 중 한명이 세상을 떠나도 100% 같은 금액 지급 보장
-다양한 세제 혜택
-> 근저당권 설정 시 등록면허세 감면
연금소득이 있는거주자는 연간 200만원 한도 내에서 대출이자비용 소득공제 가능
재산세 감면 가능
-합리적 상속 가능
-> 가입자와 배우자가 모두 사망하면
연금수령액 >집값 : 상속인에게 청구 X
연금수령액 < 집값 : 남는 부분 상속인에게 돌아감
우리나라는 부동산 비중이 높기 때문에
이러한 주택연금이 주목받고 있긴 합니다.
주택연금의 단점은?
-자녀에게 집을 상속해줄 수 없음
-집값 상승이나 물가상승률을 반영하지 못 함
-1.5% 초기보증료 일시납
가입 시 주택가격의 1.5% 초기보증료 일시납 부담
①평생 모은 재산인 부동산 1개 집을 자녀에게
상속해 줄 수 없는 단점이 생깁니다.
(반면 자녀에게 부양의무 걱정을 덜게 함)
주택연금 약정 당시기준으로 연금액이 결정되기 때문에
②집값 상승이나 물가상승률을 반영하지 못합니다.
-> 집값이 높을 때 연금을 신청하는 것이 유리
주택연금은 대출상품이기 때문에
③가입 시 주택가격의 1.5% 초기보증료 일시납 부담이 있습니다.
(*해지한다 하더라도 초기보증료는 돌려받지 못하며
3년간 재가입 불가능)
주택연금 종류 2가지
-저당권 방식 : 주택소유자가 소유권을 가지고 공사는 담보주택에 저당권 설정
-신탁방식 : 주택소유자가 공사에 신탁(소유권이전) 하고 공사는 우선수익권을 담보로 취득
가입 방식에 따라 2가지로 나뉘는데,
①주택소유자가 소유주택에 근저당권을 설정하거나
②주택소유자와 한국주택금융공사와 체결한 신탁계약에 따른 신탁을 등기하여
평생 or 일정기간 매월 연금방식으로
노후생활자금을 지급받는 국가 보증의 금융상품입니다.
즉, 주택연금 종류는 ①저당권 방식과 ②신탁방식으로 나뉩니다.
저당권 방식은 가입자가 사망하면 배우자가 주택연금을
승계받으려면 자녀의 동의가 필요합니다.
(*자녀가 공동상속인 지위로 주택연금을 이자까지 상환하면
집 소유권 상속 가능)
주택연금 종류 -저당권 방식과 신탁방식
하지만, 가입자 사망 후 배우자와 자식들 간의 법정분쟁이 많아지면서
신탁방식이 생겼는데요.
신탁방식은 자녀 동의 없어도 주택연금 수급권이 배우자에게 자동으로 넘어갑니다.
(또한 전세나 반전세 세입자를 들일 수 있어서 임대소득을 얻을 수도 있음)
주택연금 종류 -저당권 방식과 신탁방식
신탁방식은 배우자가 주택연금을 상속받으려면
상속 시점의 집 가격으로 상속세를 내지만,
주택연금 수령액은 주택연금 가입시점에 정해진 금액이라
집값 상승 유불리를 따져봐야 합니다.
주택연금 수령방식 종류는?
-종신방식 : 평생동안 매월 연금방식으로 수령
-확정기간혼합방식 : 일정기간 동안 연금 수령
주택연금 가입 후 수령액은 딱 정해진 것은 아닙니다.
주택연금의 가입시점의 주택가격 및 연령에 따라 달라집니다.
-종신방식 : 평생동안 매월 연금방식으로 수령
-확정기간혼합방식 : 일정기간 동안 연금 수령
종신방식은 정액형 / 초기증액형 / 정기증가형 3가지로 나뉩니다.
정액형 : 매월 동일한 금액 수령
초기증액형 : 주택연금 가입 초기에 연금 많이 받고 -> 일정 기간 후에 조금 수령
정기증가형 : 초기에 적은 금액 받고 -> 3년 마다 4.5%씩 일정 증가 금액 수령
종신방식은 3가지로 나뉨
24년 3월 1일 기준의 종신지급방식(정액형) 수령액 예시입니다.
부부 중 연소자 기준으로 월지급금이 산정되는데,
70세, 3억원 주택기준으로 매월 88만 6천원을 수령합니다.
2024년 3월 1일 기준 종신지급방식 주택연금 수령액 예시
65세 기준, 주택가격이 7억원이라면
매달 168만 1천원씩 수령하게 됩니다.
공시지가 12억 주택, 70세라면
매월 327만 8천원의 주택연금 수령액을 받을 수 있습니다.
2024년 6월 기준 종신지급방식 주택연금 수령액 예시
주거목적 오피스텔 월수령액 조견표도 아래 파일에서 볼 수 있습니다.
확정기간 방식은 가입 연령에 따라
10년, 15년, 20년, 25년, 30년 중 1가지를 선택하여
매월 동일한 수령액을 수령하고 평생 거주하는 방식입니다.
실제로 주택연금 수령액을 결정할 때
대부분 종신지급방식, 정액형을 가장 많이 선택합니다.
주택연금 예상수령액을 조회해보시려면
아래 한국주택금융공사 홈페이지에서 조회해보시면 됩니다~!
주택연금 신청방법은?
신청인이 주택소재지를 관할하는 지사를 방문하거나
인터넷으로도 주택연금 인터넷 가입신청이 가능
주택연금 신청방법은 다음의 과정을 거칩니다.
상담/신청 -> 심사-> 보증약정/담보설정 -> 보증서 발급 -> 대출실행
주택연금 신청방법 절차
신청인이 주택소재지를 관할하는 지사를 방문하거나
인터넷으로도 주택연금 인터넷 가입신청이 가능합니다.
(*공사직원이 연락하여 신청내용 확인 및 심사가 진행 됨)
주택연금 필요서류 예시
-주민등록등본 2부
-주민등록초본 1부
-전입세대확인서 1부
-인감증명서 2부
-가족관계증명서 1부
-지방세납세증명서 1부
-지방세세목별 과세증명서 1부
-기초연금수급 확인서 1부
-등기권리증 원본 1부
이상, 주택연금 신청방법, 수령액, 장점과 단점, 공시지가 등에 대해 알아보았습니다.
우리나라 주택연금금 이용현황을 살펴보면
24년 10월 말 기준 가입자 수는 13만여명,
평균연령 72세, 평균 월지급금 122만원, 평균주택가격은 3억 8,900만원입니다.
주택연금 이용현황
자료 : 찾기쉬운 생활법령 정보 참고, 한국주택금융공사 홈페이지
위 내용은 별별의 개인적인 분석이므로 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다:)
이웃추가, 공감도 부탁드립니다:)
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