꼬마빌딩 상속세 증여세 때 감정평가 확대된다네요 초고가아파트 호화단독주택 포함
이제,,
초고가 아파트증여세도 고민해야할 때 인 것 같네요.
'상속'하거나 '증여'하는 '꼬마빌딩'을
감정평가 진행해 세금 거두는 국세청
-누구나 정당한 몫의 세금을 부담 목적
상속재산과 증여재산은
매매가와 감정가 등의 '시가'로 평가하는 것이 원칙입니다.
만약, '시가'가 없다면
예외적으로 기준시가 등의 '보충적 평가방법' 을 이용하고 있습니다.
최근 공정한 과세에 역량을 집중하고자
국세청은
상속 or 증여하는 부동산을 과세하려고
부동산 감정평가 대상을 추가하고 확대하고자 합니다.
국세청 보도자료(24.12.03)
이에 따라 국세청에서는
2020년부터 꼬마빌딩의 감정평가 사업을 시행해왔다고 하네요.
감정평가 대상은 개별 기준시가가 공시되지 않는
중소규모의 상가 사무실 건물입니다.
국세청에서는 2020년~2023년 4년동안
총 156억원을 예산을 들여 727건의 기준시가로 신고한
꼬마빌딩의 감정평가를 매겼다고 합니다.
국세청은
기준시가로 신고된 꼬마빌딩 727건의 신고가액 4.5조원을 감정평가하여
71% 높여서 과세하였는데
그 규모가 총 7.7조원 규모라고 합니다.
(이에 따라 납세자가 스스로 감정평가해서 세금신고하는 비율이 증가했다고 함ㅎㄷㄷ)
국세청 보도자료(24.12.03) -> 감정평가사업의 성
상속세 및 증여세법에 따른 부동산 평가방법은 다음과 같습니다.
①당해재산의 시가(매매, 감정 등)
②유사재산의 시가(매매, 감정 등)
③보충적평가방법(기준시가, 개별공시지가 등)
국세청이 감정평가 대상 기준을 완화하여서
③보충적평가방법을 -> ①당해재산의 시가(감정)로 가겠다는 의미입니다.
국세청 보도자료(24.12.03) ->상속세증여세 : 부동산 재산평가순서
이제 '주거용 부동산'도
감정평가 대상 추가하겠다네요
-일부 초고가아파트나 호화 단독주택 대상
-아파트 증여세, 부동산증여세 고민해야 할 때
최근에 주거용 부동산의 거래가격이 높아지고 있습니다.
하지만 일부 초고가 아파트나 호화 단독주택의 경우
공시가격이 매매가의 절반에도 미치지 않는 사례가 많아지고 있었는데요.
꼬마빌딩처럼 초고가아파트 및 호화 단독주택은
비교대상 물건이 없어서 '시가를 찾기 어렵기 때문'에
국세청은 꼬마빌딩하고 성격이 유사하다고 봤습니다.
나인원한남, 아크로리버파크, 아크로서울포레스트의 경우
추정시가가 각각 220억원, 180억원, 145억원인데,
공시가격은 각각 86억원, 75억원, 59억원으로 낮다고 본겁니다.
(*추정시가 대비 공시가격의 비율은 약 40%수준)
국세청 보도자료(24.12.03)
마찬가지로 호화단독주택도 추정시가 대비 공시가격이
약 42%수준이라고 보았습니다.
초고가 아파트 예시로 나온
도곡 다워팰리스(52%)의 증여세가
중형아파트의 증여세보다 낮게 나올 수 있다고 보는건데요.
국세청 보도자료(24.12.03)
주거용 부동산은 감정평가 사업에서 제외되어서
국세청은 시가보다 훨씬 낮은 공시가격으로
상속이나 증여가 가능하다고 보고 있습니다.
2025년부터는
꼬마빌딩처럼 이제는 초고가 아파트나
호화 단독주택도 감정평가를 진행한다고 하네요
국세청 보도자료(24.12.03)
24년도에는 아래와 같은 기준으로
주거용부동산의 상속증여세를 들여다보았는데요.
①국세청이 산정한 추정시가보다 10억원 이상 낮음
②추정시가와 신고가액 차액 비율이 10% 이상
국세청에서는 이 기준을
2025년에는 더 완화해서 세금을 더 매긴다고 하네요.
①국세청이 산정한 추정시가보다 5억원 이상 낮음
②추정시가와 신고가액 차액 비율이 10% 이상
국세청이 주거용 부동산 감정평가 확대로 바라는 점은 3가지입니다.
①부동산 상속, 증여 시 실제 가치에 따른 과세
②상속 증여세가 증가할 수 있으나 추후 부동산 양도시 양도소득세가 줄어듦
③납세자가 스스로 감정가액으로 신고하면 감정평가수수료 비용 최대 500만원 공제
-> 조기에 상속세 증여세 결정 가능
과세관청의 감정평가에 대한 감정평가 관련 판례도 있습니다.
국세청 보도자료(24.12.03) - 국세청 감정평가 관련 판례
자료: 국세청 보도자료(24.12.03) 참고
위 내용은 별별의 개인적인 분석이므로 참고용으로만 봐주시면 감사하겠습니다:)
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